序論：寫作是一種深度的自我表達。它要求我們深入探索自己的思想和情感，挖掘那些隱藏在內心深處的真相，好投稿為您帶來了七篇房地產企業經營論文范文，愿它們成為您寫作過程中的靈感催化劑，助力您的創作。

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關鍵詞：房地產企業，財務風險，預警系統

 

1. 房地產企業財務風險的形成原因

1.1 財務風險形成的內部原因及內在財務風險分類

1.1.1 內部原因。

(1)財務管理人員對財務風險的客觀性認識不足。在現實工作中，許多房地產企業的財務管理人員缺乏風險意識，認為只要管好、用好資金，就不會產生財務風險，風險意識淡薄。（2）財務決策和管理缺乏科學和有效的制度。目前，我國房地產企業的財務決策普遍存在著經驗決策及主觀決策現象，由此而導致的決策失誤經常發生，從而產生財務風險。

房地產企業與內部各部門之間及企業與上級房地產企業之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權責不明、管理混亂的現象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴重。房地產企業內部經營活動是指資金從籌集、投入、運營、收回到收益的分配的正常生產經營活動過程。

1.1.2 內在財務風險分類。

在此活動過程中，由于各生產經營環節內部因素的影響而可能引起財務收益的不確定性，稱之為內在財務風險。內部的影響因素主要包括籌資過程中負債資金數量和籌資成本以及償還時間;資金投入過程中的投向、數量、結構;生產運營過程中的收入、成本、經營管理水平等;收益分配過程中收益的確認以及收益分配政策、數量和形式。上述這些因素的影響引起的內在財務風險具體表現在以下幾方面:

（1）籌資風險。它是由于負債融資不能如期償還而帶來的風險。該風險叫分為收支性風險和現金風險，收支性風險為收不抵支造成房地產企業不能到期償債以至破產的風險;現金風險為房地產企業某時段上現金流出額超過現金流入額，而造成手中沒有現金償還到期債務而帶來的風險。

(2)內部投資風險。它是指房地產企業對內部資金投入所產生的風險。投入資金不足會破壞生產經營的連續性;投入資金結構比例不合理會形成流動比率過高或過低，固定資產閑置或不足;投入資金效益低等都會給房地產企業帶來很大的風險。

(3)經營內部風險。它是由于房地產企業經營收入不確定性而產生的風險。這里主要指經營管理不善而造成的風險。主要有銷售風險、成本風險、違約風險、流動性風險、管理風險等。這些風險與企業正常生產經營活動和經營管理密切相關，因此稱其為內部風險。

(4)收益分配風險。它是指收益確認是否適當和收益分配政策是否科學以及分配形式是否合理、是否符合房地產企業的發展要求等而產生的風險。

1.2 財務風險形成的外部原因。

房地產企業財務管理的宏觀環境復雜多變，它也是企業產生財務風險的外部原因。財務管理的宏觀環境包括經濟環境、法律環境、市場環境、社會文化環境、資源環境等因素。這些因素存在于企業之外，但對企業財務管理產生重大的影響。宏觀環境的變化對企業來說，是難以準確預見和無法改變的。宏觀環境的不利變化必然給房地產企業帶來財務風險。。企業在原料采購中沒有話語權，處于相對被動地位，只有依賴自身能力消化高成本帶來的外部風險。

2. 財務風險的防范與控制

2.1 確立財務分析指標體系，建立長期財務預警系統

對房地產企業而言，獲利是企業經營的最終目標，也是企業生存與發展的前提。建立長期財務預警系統，其中獲利能力、償債能力、經濟效率、發展潛力等指標最具有代表性。

2.2 結合實際，采取適當的風險策略

財務風險是現代房地產企業面對市場競爭的必然產物，尤其是在我國市場經濟發育不健全的條件下，更是不可避免。產生財務危機的根本原因是財務風險處理不當，因此面臨財務風險，房地產企業要根據自身情況采取回避風險、控制風險、轉移風險和分散風險等策略防范財務風險，這對于降低和化解財務風險、提高房地產企業經濟效益具有重要意義。

2.3 加強房地產企業財務活動的風險控制

2.3.1 籌資活動風險控制

市場經濟條件下，籌資活動是一個房地產企業生產經營活動的起點，管理措施失當會使籌集資金的使用效益造成很大的不確定性，由此產生籌資風險。而對于借入資金而言，企業在取得財務杠桿利益時，實行負債經營而借入資金，將給企業帶來喪失償債能力的可能和收益的不確定性。

2.3.2 投資活動風險控制

房地產企業通過籌資活動取得資金后進行投資的類型有三種：一是投資開發項目；二是投資證券市場；三是投資商貿活動。在決策中要追求收益性、風險性、穩健性的最佳組合，或在收益和風險中間體現穩健性原則的平衡器作用。。

2.3.3 資金回收風險控制

房地產企業財務活動的第三個環節是資金回收。應收賬款是造成資金回收風險的重要方面，有必要降低它的成本，包括機會成本（常用有價證券利息收入表示）、應收賬款管理成本、壞賬損失成本。應收賬款加速現金流出，它雖使企業產生利潤，然而并未使企業的現金增加，反而還會使企業運用有限的流動資金墊付未實現的利稅開支，加速現金流出。因此，對于應收賬款管理，應建立穩定的信用政策，確定客戶的資信等級并評估房地產企業的償債能力，確定合理的應收賬款比例，建立銷售責任制。

3. 房地產企業財務風險預警指標體系的構建

3.1 明確警義

明確警義也就是明確預警的對象。所謂警義是指警的含義。警義又可從警素和警度兩個方面考慮。。警素是指構成警情的指標是什么，而警度則是警情的程度。

3.2 尋找警源

警源是警情產生的根源。從警源的生成機制看，警源可分為3種:l)來自自然因素的警源，即自然警源;2)由國外輸入的警源，即外生警源;3)來自經濟運行機制內部的警源，即內生警源。

3.3 分析警兆并預報警度

分析警兆是預警過程中的關鍵環節。警兆也叫先導指標。一般不同警素對應著不同的警兆。當警素發生異常變化導致警情爆發之前，總有一定的先兆，這種先兆與警源可以有直接關系，也可以有間接關系。警兆的確定可以從警源入手，也可以依經驗分析。

4. 結論

發現了房地產企業財務風險的警度，不論是處于哪一警限區間，這都不是我們進行財務風險預警研究的最終目標。我們的最終目標是根據警度預報來尋找是哪些因素的異常導致了這種警情的出現，即與標準指標離差巨大的先導指標(警兆)，并對此進行分析研究發現警情產生的根源(警源)，針對具體的情況做出具體分析，及時采取措施對其加以控制、排除，以免風險的發生。構成預警模型的償債能力、盈利能力、周轉能力和成長能力的四個模塊中，盈利能力的權重最大，因為盈利能力是房地產企業經營的根本目標，沒有盈利企業經營就沒有意義，當然存在著較大的財務風險;其次是償債能力，企業雖然有盈利，但只是帳面上的盈利，而沒有獲得現金凈流量，很可能面臨不能到期償還債務或無資金繼續持續經營而導致破產的結局。。綜上所述，房地產企業可以通過建立財務風險預警系統來最大限度地減少財務風險損失。

【參考文獻】

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[2] 劉麗, 張金貴. 試論公立醫院財務風險的控制[J]. 衛生軟科學, 2009, (01) :42-43

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【關鍵詞】降價；房地產成本領先戰略控制

1 研究背景

2014年，對我國房地產市場整體發展來說，是壓力極大的一年。國內大多數城市房地產成交量持續低迷，部分項目開始降價促銷。根據市場經濟定律，一旦整個行業進入降價周期，那么，價格戰便隨之而來，即便是風光無限、長期被稱之為“暴利行業”的房地產行業也不例外。從當前的實際情況來看，房地產行業從暴利行業轉向薄利行業已經是大勢所趨。降低成本，保證質量、開發新產品是薄利時代贏得市場的最好出路，也是企業從目前國內房地產市場新一輪“降價潮”和“價格大戰”中脫穎而出的最好時機。薄利行業市場的特點是：市場規范、信息透明、競爭劇烈。這就意味著企業經營的各個環節開發、建設、銷售、物管等，前前后后的利潤都在日益縮減。因此房地產企業經營者很難再指望在某個階段、環節、時段獲得高利潤回報，必須把獲利的思路調整到整體、持久的綜合效應上來，即對經營中的各個環節、細節、時間段進行精打細算。也就是說，采取成本領先戰略，將會是房地產企業贏得這一輪價格大戰的最佳選擇。

2 成本領先戰略相關理論概述

2.1基本概念界定

2.1.1戰略

其實，“戰略”一詞，最早只是應用于軍事方面的概念，但是，隨著歷時的發展，時代的變遷，而企業戰略則主要是指企業根據自身條件及外部市場環境的變化，選擇適應自己特點和優勢的經營領域或產品，從而構建自己在市場上的競爭優勢，取得市場競爭的勝利。

2.1.2成本

“成本”是屬于商品經濟的價值范疇，是商品價值極其重要的組成部分。通常，人們對“成本”的定義是：“人們為了生產經營活動或者為了達到某一種目的，從而耗費了一定的資源（人、財、物等），而所耗費的資源，通過貨幣形式來表現和計量，則統稱為成本”。但是，隨著社會的不斷發展，商品經濟的范圍越來越廣，成本的內涵和外延也隨之不斷拓寬，不斷被突破。

2.1.3成本領先戰略

成本領先戰略也時常被稱之為低成本戰略，是指企業通過采取各種途徑和措施有效降低生產成本，從而使企業經營的成本遠遠低于競爭對手的經營成本，甚至是可以成為在同行業中最低的經營成本，從而在行業競爭中獲得競爭優勢的一種戰略。

2.2.成本領先戰略研究綜述

上世紀80年代之后，市場競爭進入全球化的階段，全球經濟一體化和技術進步加劇了市場競爭。企業管理者 始逐步認識到，如果僅僅依靠經驗或根據現實環境管理，是很難獲得經營成功的，維持或創造出企業在市場中的競爭優勢更是難上加難。因此，企業面對市場競爭新環境的挑戰，迫切需要進行一次全方位的管理理念創新，通過拔高戰略管理的高度，加廣戰略管理的深度來獲得企業的競爭優勢。在這樣的時代背景和經營環境之下，成本領先戰略理論便應運而生。

2.3關于房地產企業成本領先戰略的研究綜述

目前針對成本領先戰略研究的理論較多，主要集中在石化、鋼鐵、電力等傳統大工業行業，在這些行業，實施成本領先戰略有著很多借鑒經驗。但是， 針對房地產企業的成本領先戰略相對較少，在這方面有著很大的研究空間。

3 房地產企業成本管理的環境條件及現狀分析

3.1我國房地產企業面臨的困境和出路

就目前的形式而言，房地產企業的發展主要面臨的困境：高增長態勢被遏制；融資出現困境；資金來源分化。

在目前金融政策緊縮，國家限購，流通受阻，購房者持幣觀望的局勢下，房地產企業的資金狀況日益緊張。面對著資金鏈緊繃的危險局面，雖然一些信譽良好、實力強大的房企可以通過集團內互保方式，獲取銀行信貸融資，解得一時之渴。但是，更多的房企則只能選擇信托、私募乃至轉讓項目和股權方式進行融資。資金的高度緊張甚至迫使部分房企對外舉行高息借債。當然，無論是銀行正規途徑融資，還是高息借債，都不能解決實際問題。在殘酷的現實面前，越來越多的開發商開始認識到，真正能解決問題最有效的頒發就是降價，犧牲一部分的利潤，通過降低價格來換取成交量，從而回籠一部分資金，緩解自身緊繃的資金壓力。

3.2我國房地產開發成本構成分析

房地產企業成本是房地產企業在項目開發和經營過程中，以貨幣形態表現的物化勞動和活勞動的耗費。房地產企業開發項目的成本，主要是由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費用組成的。

3.3我國房地產企業成本管理的現狀和問題

目前，房地產企業在成本管理方面主要有以下幾種管理模式：側重于對建安成本的控制管理；側重于設計階段的成本控制管理；側重于目標成本管理。

4 地產成本領先戰略的實施

地產成本領先戰略的實施方法主要有：規模化擴張；標準化運營；上下游整合；嚴格實施成本管理；快速開發模式；精品低價策略。

針對關鍵成本的控制措施有：

1、土地成本的控制：由于具有中國特色的國情，土地資源的稀缺性，導致了我國房地產開發的成本由起初的建安成本占大頭，逐漸演變為土地成本占大頭。所以，實施成本領先戰略，首要的就是要控制土地成本，控制好了土地成本，整體開發成本的控制就事半功倍。

2、建安成本的控制：成立由成本控制中心、營銷策劃中心、項目開發中心三方共同組成的市場調查小組進行市場成本調查，調查的主要內容就是看該城市房地產開發適用的法律、法規、規定及其對工程成本的影響。市場調研完畢之后，營銷策劃中心組織確定初選項目的項目定位。

3、營銷及管理成本的控制：將每一個房地產項目產口銷售過程中發生的全部推廣成本歸結為項目營銷成本，并且要求各項營銷活動的開展應嚴格履行公司規定的審批流程公司并相關部門審核及公司領導批準后才能實施。

4、財稅成本的控制：房地產開發是資金密集型的行業，資金投入巨大，因為，資金、財稅成本在項目開發的整體成本中占據很大的一塊比例，因為，針對財稅成本的控制，是成本控制的重點之一。

5結論

隨著我國房地產市場的發展，一方面，由于政府關于房地產行業的不斷調控，另一方面，由于市場競爭的不斷加劇，房地產企業面臨著較大的市場風險和競爭壓力。在激烈的市場競爭中向廣大購房者提供質量高，低價格的商品住宅是房地產企業贏得競爭，站穩腳跟的重要法寶之一。然而，追求利潤是一家企業生存的使命。提供具有價格優勢的產品，不能以犧牲企業的利潤作為代價，否則，就是毫無意義的。房地產企業實施成本領先戰略，需要站在戰略的高度去規劃布局，以整體系統的全局觀去控制，整合企業的內外部、上下游資源，加強企業的管理控制，嚴格控制生產消耗，節約 支，降低成本獲得更多的利潤。所以，在目前我國房地產市場行情比較低迷，市場競爭激烈，降價潮開始涌現的背景之下，研究房地產企業的成本領先戰略，是具有現實意義的。

參考文獻

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[2]魯桂華、蘆璐.成本領先戰略與財務業績[J].財務與會計，2008（6）

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關鍵詞：房地產企業財務風險資本結構

改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業獲得長足的發展。截至2007年3月1日，西安房地產企業突破545家，而越來越多的房地產企業已經把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業起步較晚、基礎較差、規模較小、規范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業的財務風險，保障其健康、有序地發展，是目前西安房地產企業亟待解決的核心問題之一。

一、財務風險的概念和特點

財務風險是企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。

財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續而發展變化；全面性是指財務風險存在于企業財務管理活動的各個環節之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。

二、西安房地產企業財務風險的主要成因

對于西安房地產企業而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險。現分述如下：

1.籌資風險的具體表現

(1)負債金額巨大

房地產開發的特點決定了房地產企業籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業根本沒有自有資本，而大量的開發資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，提高了企業的資金成本，加重了企業的財務風險。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。西安不少房地產企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。

(3)利率與市場變動

從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。

2.項目投資的盲目性較大

西安的有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業沒有對開發的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。

3.項目經營過程缺乏理財依據

西安的有些房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。

4.沒有正確處理消費與積累的關系

西安的房地產企業基本上屬于高利潤行業。許多房地產企業在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業造成巨大的挑戰和壓力。如果西安的房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環節耗費資金較多，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。

5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識

西安的很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業知識缺乏，會計實務水平不高。

三、西安房地產開發企業財務風險的控制措施

由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理。也就是說，西安房地產企業應該在籌資環節、投資環節、經營環節、利潤分配環節，以及和財務風險相關的其他環節，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業的健康發展。

1.針對籌資環節的預防財務風險的策略

(1)優化資本結構，降低籌資風險

一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。

(2)縮短預售時間，減少款項回收風險

由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創新

對于規模較大的西安房地產企業而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。(4)規范融資擔保，控制債務風險

一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。

(5)建立西安房地產公司的財務預警系統

所謂財務預警系統，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統[3]。企業財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統。

2.針對投資環節的預防財務風險的策略

房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。

3.針對經營環節的預防財務風險的策略

(1)做好房地產企業的全面預算

全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。

(2)財務集中管理，規避財務風險

為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。

(3)委派財務主管，加強財會監督

對于西安的房地產集團企業而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規定，有權對可能導致損失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監督，化解子公司經營活動中的財務風險。

(4)適時進行財務分析與監督

進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。

4.針對分配環節的預防財務風險的策略

對西安房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。

5.建立健全其他預防西安房地產企業財務風險的內部控制制度

(1)進行市場調研，防范市場風險

西安房地產企業應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。

(2)加強企業財務人員素質的修養與提高

目前，西安房地產企業財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益的實現。房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養，開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業道德水平。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。

(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制

對于西安房地產企業的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。

四、結束語

總之，由于房地產企業獨特的經營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業持續健康的發展，具有重要的意義。

參考文獻：

[1]姚杰:淺談房地產企業財務風險管理[J].商場現代化，2005（15）:125

[2]張彩霞:房地產企業財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40

篇(4)

【論文關鍵詞】房地產企業；財務管理探討

一、引言

房地產開發從立項、審批、建設、預售、驗收到交付使用，開發周期通常為二至五年，項目本身具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時，房地產行業又深受國家法規與政策的嚴格調控，為了確保項目開發建設的順利進行和如期完成，只有加強財務管理與監督，才能降低成本、增加利潤增長點，提高企業的經濟效益。

二、房地產企業財務管理的特點

房地產企業的財務管理，是指企業在生產經營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，進行預測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務關系的項經濟管理工作，它是企業經營管理中的重要組成部分。由于受到行業性質的影響，房地產企業財務管理活動的特點有別于一般企業，具體體現在以下幾點：

（一）開發周期長，籌資金額大，籌資任務重

房地產企業的開發對象決定了房地產開發過程是巨額資的投入過程。高額的地價和房屋工程造價，要求企業次投入的資金數量很大；加之開發經營過程具有長期性，開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段，所需時間往往兩年或更長；最后，資金的周轉期較長，周轉率偏低，需要企業通過各種融資手段來籌集開發資金，并進行項目的滾動開發發，所以相應的資金籌集任務十分繁重。

（二）開發風險大，投資決策分析責任重，要求高

房地產開發活動資金投入量大、管理周期較長，且房地產使周期也長，在較長的開發經營周期性，還在著許多不確定的因素，對房地產企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。因此．房地產開發企業具有較大風險。這就對房地產開發企業的財務管理人員提出了更高的管理要求，要求其作好投資決策分析，提高投資決策分析的準確性，以便為企業經營者投資項目決策提供及時、可靠的信息，有效地分散風險，降低風險。

（三）開發經營活動獨特，成本管理工作繁雜

雖然開發企業產品成本主要由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發承接費等成本項目構成，但各成本項目的具體內容同開發產品有所不同，即使是同類型開發產品也因時間、地段而變，使得房屋的成本構成顯得十分復雜。

三、房地產企業財務管理存在的問題

目前，大部分房地產企業的財務管理還處于基礎階段，尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用，主要存在的問題有：

（一）財務管理制度流于形式。一是財務收支審批流程不規范，存在審批人員沒有在授權的權限范圍內審批，經濟業務辦理審批手續不齊全等現象。二是費用開支標準混亂，沒有按照財務管理制度執行，常常按領導的意圖辦理。

（二）有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設投資計劃，卻沒有把計劃目標進行分解，編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些公司資金閑置，而另一些卻資金緊缺的情況，無法對資金進行集中管理，資金使用效率低下。

（三）融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續出臺房地產市場調控措施、連續上調存款準備金率等政策，銀行融資監管趨緊，信貸資金投入房地產行業的門檻越來越高。 轉貼于

（四）過度“圈地”。士地作為房地產企業首要的生產原料，不僅是企業利潤的來源，更是企業長期發展的保證，其數量和價值還直接影響著企業自身在公開市場上的表現。然而過度“圈地”存在機會成本和資金利用效率的問題。

（五）審計監督不到位。雖然設置了內部監督部門，制定了監督制度，但因種種原因難以及時有效地發揮作用，監控不力。

（六）公司治理結構不完善。一些房地產公司治理結構基本上處于形式上完善，而實際上缺乏實效的狀態，在財務監管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發一系列管理問題，如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發做出最優決策等。

四、提高房地產企業財務管理效率的建議

針對上述房地產企業在財務管理中存在的一些問題，筆者將提出些完善企業財務管理制度的建議，希望能夠為降低企業財務風險，提高企業財務管理水平提供參考。

第一，健全財務管理制度。一是強化財務部門的職責，加強會計監督職能。會計人員除了進行會計核算外，還要參與項目預決算、經濟合同的會審，監督經濟合同的履行情況等。二是規范主要經濟業務的財務收支審批程序，明確審批人員、審批權限、審批依據和審批人員的責任。三是制定費用開支標準，以控制項目投資和費用支出。此外，根據業務需要還可以制定專項費用管理辦法，完善核算辦法和監督手段。?

（一）加強資本結構的控制

雖然財務杠桿能給企業帶來較大的杠桿效益，但是大規模的借貨資金如果不能有穩定的的現金流入作保障，在給企業帶來杠桿效益的同時也會將企業面臨的財務風險太大，導致企業破產的可能性比較大。所以房地產公司要根據企業規模、融資環境、未來發展情況、經濟形勢等因素確定權益與債務比例，對于項目而言還要充分考慮項目投資總額大小及開發營銷中的諸多因素。一般采用l／3自有資金，l／3銀行貸款，1／3預售資金的資本權益結構比較安全合理。

（二）投資方向要符合企業長遠發展戰略要求

企業產品市場的建立與企業的長遠發展戰略具有很大的關系。房地產行業具有不完全競爭性，而且房地產具有不可移動性的特點。從開發產品類別上來看，房地產開發項目主要包括經濟適用房、普通商品住宅、商業寫字樓、別墅等。開發類別的選擇是影響企業收入的關健因素之一。企業需要根據現在的房地產市場需求以及其未來發展趨勢預測房地產市場的需求狀況。

篇(5)

Abstract: There are always many problems in real estate enterprise capital management, such as high proportion of debt, serious capital precipitation, blind investment behavior, single financing form, poor fund management, etc. Risk early warning model has functions of predicting risk, rick control, risk prevention and so on. It is necessary to monitor and predict the state of real estate industry using risk early warning model. This paper chooses a gray risk early warning model and working capital turnover as the core index of real estate enterprise capital management, designs specific algorithm of real estate capital management risk early warning model and the specific application of fund management risk early warning model for real estate enterprises.

關鍵詞:房地產;房地產企業;資金管理;風險預警

Key words: real estate;real estate enterprise;money management;risk early warning

中圖分類號:F275 文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)17-0014-03

0引言

房地產企業資金管理中引入風險預警機制,建立風險預警系統,對提高房地產企業經濟效益、確保房地產業健康和可持續發展具有重要意義。

1目前房地產企業資金管理存在的主要風險因素

改革開放以來,房地產業高速發展,尤其1998年取消福利分房后住房制度改革進入了住宅建設市場化和住房消費貨幣化階段,萬科、中海等一批優秀房地產企業逐步成熟壯大起來。房地產業的火爆吸引了部分急功近利的企業投身其中,很多其他行業的企業不論是否具備條件都紛紛投資房地產業。房地產開發經營活動需投入大量資金,資金運作過程復雜、周期長、風險大,房地產業資金管理隱患多,企業財務風險日益顯露。

1.1 負債比例高房地產企業自有資金不足,政府對房地產企業進行股權再融資和IPO限制較高,房地產企業大多通過銀行借款方式進行負債融資,資產負債率過高。一些房地產企業通過讓施工單位墊資的方式解決資金問題,既不符合國家政策規定,又會產生許多負面的影響。一旦墊資后無足夠資金投入,工程進度會受很大影響,既要還債又要投資,雙重壓力使資金短缺問題更為嚴峻,項目開發建設和資金陷入惡性循環。有關資料統計,房地產業開發資金的70%至80%間接或直接來自商業銀行,資金缺口較大,2008 年房地產商的資金缺口為6730億元;2007年滬深房地產上市公司資產負債率突破70%大關,2007年底達到76.49%,比上年提高7.39個百分點,房地產企業資本成本上升、負債率高的風險不容忽視。上市公司是比較優秀的企業,能夠通過股市進行融資資產負債率尚在75%以上,諸多非上市房地產企業只能通過銀行貸款進行融資,資產負債率更高,過度負債經營,一旦建設規模超過自身財務限度,資金短缺在所難免,解決資金不足的方法又往往依賴銀行貸款,房地產企業過高的債務比率使得其承擔較大的財務費用風險和壓力[1]。

1.2 資金沉淀嚴重房地產開發企業本就資金不足,房地產開發過程中資金占用不斷增加,投入資金未形成新的有效供給而轉化為產品積壓。按照國際通用標準,商品住宅空置率合理區間為3%-10%,美國商品房空置率約為7%,香港約為3%-14%。截至2008年末,我國商品房空置面積1.64億平方米,同比增長21.8%,增幅比11月提高6.5個百分點。其中,空置商品住宅9069萬平方米,同比增長32.3%,增幅提高9.4個百分點。按照年竣工住房建筑面積約6億平方米算,我國商品房空置率達30%左右,35個典型城市存量房消化平均需要33.84個月[2]。投入巨大的空置房占用了房地產商的流動資金和機會成本、閑置成本、維護成本等,如果房地產商到期不能歸還貸款本息,銀行只能收回抵押的房子,一旦房地產泡沫破裂,房子價格下降,則銀行拍賣抵押物也無法收回貸款本息,銀行將成為房地產風險的最大承擔者。

1.3 投資行為盲目房地產的理論投資回報率具有極大誘惑力,一些房地產開發企業看不清“過熱”后必有“冷卻”的大勢,忽略高回報的同時必然存在高風險,忽視行業發展周期性,對未來行業困境估計不足。不冷靜、不科學地論證房地產項目所處地理、經濟環境,不注重房地產市場上供求情況、消費者購買能力和消費趨向調查,盲目投資項目,按企業主觀臆斷而不是按提供消費者需要的產品的市場營銷觀念開發建設商品房。房地產投資具有投資量大、回收期長、周轉率低的特點,一旦投資決策失誤就會造成嚴重損失。20世紀90年代初海南建省辦經濟特區過程中,一度掀起房地產開發熱潮,全國5000多家房地產公司云集海南。由于當時規劃調控能力弱,市場管理措施不到位,炒地皮、炒項目、炒樓花等不正當經營行為泛濫,形成了瘋狂的房地產泡沫,給當地經濟發展留下諸多隱患:被圈占而長期閑置荒蕪的建設用地達2.38萬公頃,455萬平方米空置商品房長期無人問津,603宗原規劃、報建面積1631萬平方米的停緩建工程(“半拉子工程”、“爛尾樓”)四處林立,沉淀銀行資金430多億元,各類社會資金沉淀總量800多億元。[2]

1.4 融資形式單一房地產融資存在的最核心問題是融資結構失衡,對銀行信貸過分依賴,融資形式單一。國外發達國家成熟的房地產市場上,房地產開發資金來源渠道很廣,包括銀行貸款、房地產投資基金、房地產信托等多種渠道,銀行貸款最多不超過房地產總投資的40%。我國房地產開發企業除自有資金外,主要依靠銀行貸款(包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、銷售環節的住房按揭貸款,開發商的自籌資金和工程墊款也大多間接來自銀行貸款)維持房地產的簡單再生產和擴大再生產,一般占到總投資的60%左右。另外,房地產企業債券市場發展很慢,很難通過發行企業債券籌集資金;證監會對房地產企業IPO有嚴格規定,監管部門控制房地產企業上市,企業很難通過發行股票方式籌措資金(中小企業更不可能)。房地產企業融資局限于長期或短期銀行貸款,房地產企業償債壓力大、融資風險高。[1]

1.5 資金管理不善我國房地產業仍是新興行業,一些管理人員頭腦中尚未樹立資金時間價值、利息和成本觀念,資金意識淡薄,企業前期開發拖沓、工期延長,資金管理責任不明確,工程質量不過關,售后服務欠佳,銷售策劃不夠,直接影響房地產企業投入資金的按時回籠,造成資金短缺。同時,房地產企業成本控制水平差,據有關調查,目前已上市房地產企業中,成立了專業成本管理中心進行成本控制的企業僅占5%,萬科、龍湖地產等管理水平較高的企業成本管理尚可,更多企業綜合成本管理水平尚有待提高[3]。

2房地產風險預警模型及其核心指標選擇

2.1 風險預警模型具有預知風險、控制風險、防范風險功能運用風險預警系統對房地產行業進行監測、預測并判斷其景氣狀態十分必要。在房地產企業內部建立高效的資金管理風險預警模型,隨時監控房地產企業資金管理狀況,對降低房地產企業財務風險、保證房地產企業健康、可持續發展意義重大。風險預警模型主要有三大功能:一是預知風險。它通過收集與房地產企業經營相關的各類經營狀況和財務信息并進行比較,當危害企業財務狀況的關鍵因素出現時,能預先發出警告,避免潛在風險演變成現實損失。二是控制風險。依據分析資料,及時尋找導致房地產企業財務狀況惡化的根源,制定措施阻止財務狀況進一步惡化,并確定今后財務風險管理的措施和方向,避免發生嚴重財務危機。三是防范風險。運用定性、定量分析法和系統詳細記錄財務危機發生的緣由、解決措施、結果,及時調整房地產企業的財務活動,制定新的措施,彌補房地產企業經營中現有財務管理的缺陷,不僅能從根本上消除隱患,又能提供未來類似情況的前車之鑒。

2.2 選擇灰色預警模型筆者擬選擇灰色系統理論相關方法構建房地產資金管理風險預警模型。灰色系統是與信息完全不明確的黑色系統和信息完全明確的白色系統相比較而言的一種系統,人們對該系統內部的的信息不能完全認知,即對系統內部信息部分已知、部分未知的系統,與人們所處的認知層次、認知階段有關。選擇灰色系統理論構建房地產資金管理風險預警模型,主要原因有三個方面:①可將無規序列轉化為有規序列。房地產企業的資金風險管理,用灰色模型建模不要求知道原始數據分布的先驗特征,對不服從任何分布或無規的任意光滑離散原始序列,通過有限次的生成就可轉化成有規序列。②使用灰色模型建模需要的信息較少。用常規回歸分析模型建模需要大量數據,如果企業提供的數據太少則很難找到統計規律。房地產企業資金管理如果使用灰色模型建模則需要的信息較少,只要有四個以上數據就可以建模;③使用灰色預警模型進行房地產資金管理的風險預測,其結果準確性高。房地產企業資金管理的風險影響因素較多,各種可以控制和不可以控制的外部因素、內部因素都會對企業產生影響,企業資金管理風險往往呈現出無規則的概率分布,原始數據分布的統計特征難以把握。灰色風險預警模型精度很高,能比較準確反映系統的實際狀況和系統原有特征,因此選擇灰色預警模型進行房地產企業資金管理的風險預測,有較高的可信度。

2.3 選擇營運資金周轉率作為房地產企業資金管理預警模型的核心指標統計指標的變化在一定范圍內反映某種經濟現象總體變化的數量測試度,它作為測定經濟活動的指示器,在房地產預警中起著至關重要的作用。合理指標體系的建立可以完備的反映房地產投資風險,為預警模型提供全面準確的信息,提高預警模型的準確性、可靠性。反之,無效的指標體系則會提供冗余、滯后的信息,或者信息不完備造成預警模型識別遲鈍、誤判,增加預警成本和預警風險,所以房地產風險預警模型的指標選取至關重要。一方面,房地產企業占用的資金量大、時間周期長,項目資金一旦投入生產過程就很難及時變現,因此存貨、應收賬款、現金等流動資金管理是房地產企業資金管理的關鍵和重心;另一方面,還必須考慮流動負債對房地產企業資金管理的影響。筆者認為,選擇營運資金周轉率作為房地產企業資金管理預警模型的核心指標,一是可以較為準確的反映房地產企業資金質量的優劣,營運資金是流動資產與流動負債的差額,能夠客觀、準確地反映應收賬款、存貨周轉率與應付賬款周轉率的差額,直接反映房地產企業資金的變現速度,決定房地產企業資金的質量。二是營運資金周轉率能夠直接折身房地產企業資金管理的風險。房地產營運資金的信息能夠為房地產企業資金管理風險監控提供可靠依據。三是營運資金周轉率直接影響著房地產企業的持續經營能力。營運資金是房地產企業生產經營活動的基礎,一旦房地產企業營運資金周轉出現困難,房地產企業就無法從市場上取得項目建設所需的原材料和勞動力資源,企業正常的生產經營就無法繼續進行,房地產企業營運資金的健康周轉對房地產企業的持續發展有著十分重要的影響。

3資金管理風險預警模型的具體運行步驟設計

風險預警模型的建立,要經歷思想理念的提煉與開發、影響因素的分析與選取、指標的量化、求導與風險預警模型的精度檢驗、優化等步驟。[4]房地產企業資金管理灰色風險預警模型的具體運行步驟如下:

3.1 設定原始序列設原始序列 X=[X(1),X(2),…,X(n)]是非平滑序列。

3.2 設定閥值設σ是已經確定的閥值,第i期房地產企業的營運資金周轉率為Xi,i=1,2,…,n。

3.3 組成災變集當Xi

3.4 設定房地產企業營運資金周轉率的災變時刻集X(0)=(t1,t2,t3,…ts),t1i,t2j,t3k,…tsq為災變時刻分布,稱X(0)=[t│t∈H,H=(i,j,k,…,q)]為房地產企業營運資金周轉率災變時刻集。

3.5 設定累加系列設X(1)是X(0)的累加序列,X(1)=[X(1)(1),X(1)(2),…X(1)(n)]

3.6 建立災變GM(1,1)模型z(1)(K)=1/2[X(1)(k-1)+X(1)(k)]O(K=2,3,…n)

令:B=-z(1)(2)1-z(1)(3)1 ┆ ┆ -z(1)(n)1,

則稱X(0)(k)+aZ(1)(k)=b為災變GM(1,1)

其中a,b為待定參數,a為發展系數,b稱為灰色作用量。

3.7 求待估參數向量設=ab,按最小二乘法求得,則=(BTB)-1BTY。其中,Y=[X(0)(2),X(0)(3),…,X(0)(n)]T

3.8 得出災變日期序列的GM(1,1)序號響應式

(1)(s+1)=[X(0)(1)-]e+(s+1)= (1)(s+1)-(1)(s),s?叟1

即(s+1)=(1-e)[ (0)(1)-]e

3.9 求預警值 (0)=[ (0)(1), (0)(2),…, (0)(n), (0)(n+1)]

式中前n個數為X (0)的擬合值,則 (0)(n+1)就為預警值。

3.10 檢驗風險預警模型精度

殘差:ε(S)= (0)(s)-X (0)(s),s=1,2,…n

相對誤差:Δs=

平均相對誤差:Δ=Δs

精度等級如表1所示。

當風險預警模型預測結果的精度等級為一級時,說明模型預測效果最好,依次類推,精度等級越大,預測的效果越差[5]。

4資金管理風險預警模型在房地產企業的具體應用

4.1 選擇房地產企業償債能力、經營能力、獲利能力、未來成長基礎及能力五個方面24個預測變量房地產企業選擇什么樣的財務指標作為建模變量,對模型預測的可靠性及正確的判別能力都會產生影響。如果選擇的變量有失偏頗或不具有代表性都不可能做出正確預測。通過廣泛考察以往國內和國外相關研究中對最終預測模型有顯著貢獻的預測變量,參考目前實證研究中廣泛采用的財務和現金流量,并結合我國實際情況,初步確定負債/凈資產、資產負債率、流動資產/總資產、流動比率、速動比率、現金流動負債比、現金利息保障倍數、強制性現金支付率、總資產周轉率、應收帳款周轉率、存貨周轉率、流動資產周轉率、銷售現金比率、現金營運指數、營運資產周轉率、資產凈利率、凈資產收益率、主營業務利潤率、核心業務總資產收益率、主營業務收入增長率、總資產增長率、凈利潤增長率,累計盈余、資本累計率共24個預測變量,這24個預測變量主要反映了房地產企業償債能力、經營能力、獲利能力、未來成長基礎及能力等五個方面的財務狀況。[5]

4.2 選取營運資金周轉率作為變量根據灰色風險預警模型確定樣本指標必須符合下列要求:第一是所選樣本指標要有較強代表性,所選變量必須與房地產資金管理風險有較強的正相關性,能夠很好反映房地產資金管理的風險大小;第二是所選樣本指標要有較強有效性,所選樣本指標必須能夠預測房地產企業資金管理的風險;第三是所選樣本指標要有可定量性,所選樣本指標必須能夠用具體的數字計量,以便于灰色風險預警模型進行計算。從目前我國房地產企業的實際情況出發,選取營運資金周轉率作為變量較為妥當。

4.3 確定閥值灰色災變預測方法中,閥值是構造災變序列集的標準,可以根據房地產企業實際情況以及營運資金周轉率特點確定閥值的具體范圍。

4.4 收集數據收集房地產企業營運資金周轉率的原始數據序列,根據閥值構造出房地產企業營運資金周轉率的災變集。

4.5 求得災變時刻集對房地產企業的營運資金周轉率災變集進行變換,求得房地產企業營運資金災變時刻集,然后對災變時刻集進行預測,完成房地產企業未來時刻營運資金周轉率異常值的預警。

4.6 進行預警模型的精度檢驗房地產企業可以采用相對誤差檢驗指標來檢驗灰色風險預警模型的精度。如果采用相對誤差檢驗指標進行檢驗不合格,再使用后驗差進行檢驗;還可以建立殘差模型進行修正。

通過建立房地產企業資金管理的灰色風險預警模型,可以及時、準確發現房地產企業資金管理中的異常信息,為降低房地產企業財務管理風險、促進房地產企業的健康、可持續發展打下堅實的基礎。

參考文獻:

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[3]程志超.淺談當前房地產開發企業資金管理[J].科技信息,2009,(29):1078-1078.

篇(6)

[論文摘要]企業稅收籌劃是指納稅人根據稅法中的相關規定對企業涉稅事項進行的旨在減輕稅負、有利于實現企業財務目標的對策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業的一項重要財務管理活動。本文根據房地產行業的特點，分別從房地產項目立項、建設和銷售階段提出所應考慮的稅收籌劃，具有很大的現實意義。

 

稅收是企業在生產經營中無償向政府支付的一種費用，具有強制性和無償性，企業作為獨立經營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負擔率達到最低。稅收籌劃作為企業經營活動的一項重要活動，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動情況兩類因素。

首先依法治稅是進行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現行稅制為基礎的，如果某一地區的實際稅收經營不是以現行稅法為依據，而是以其他類似收入指標的因素為依據，那么進行稅收籌劃也就失去了實際意義，這是企業進行稅收籌劃時應該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩定性，也有一定的靈活性，所以進行稅收籌劃應該時刻關注稅法的變化。在體制轉軌尚未完成、稅法調整較為頻繁的階段，這點尤其要重視，因為稅法一旦調整，稅收籌劃的依據可能消失或改變，籌劃的結果就完全可能與當初進行籌劃的預期相反。所以，企業的決策者和財務人員應當重視稅法的變化及調整，并據此相應調整稅收籌劃的策略和方案。任何一個稅法的調整，其內容本身就是新的稅收籌劃的基礎。

稅收籌劃由3個操作層次組成：①初級稅收籌劃：避免企業超額稅負。②中級稅收籌劃：優化企業稅務策略。③高級稅收籌劃：爭取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個企業不斷走向成熟和理性的標志，是一個企業納稅意識不斷增強的表現。在稅法規定的范圍內，納稅人往往面臨著稅負不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負的納稅方案，企業稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內減輕企業的稅收負擔。

 

一、房地產企業項目立項應考慮的稅收籌劃

 

房地聲企業的稅收籌劃是一個涉及全局的、統籌性的財務管理活動，因此在房地產項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。

 

1　選擇合適的建房方式

大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。 

(2)合作建房方式。根據《營業稅問題解答(一)的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅。企業可充分利用這些優惠政策，實現共贏。 

 

2　開發多處房地產 

房地產公司在同時開發多處房地產時，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業根據具體情況予以分析比較。 

例1長春某房地產公司同時開發兩處位于城區的房地產，第一處房地產出售價格為1000萬元，根據稅法規定扣除的費用為400萬元；第二處房地產出售價格為1500萬元，根據稅法規定扣除的費用為1000萬元。如果企業選擇分別核算，第一處房地產的增值率為600÷400=150％，應該繳納土地增值稅600 x50％-400×15％=240(萬元)，營業稅及其附加1000×5.5％=55萬元；第二處房地產增值率為500÷1000=50％，應繳納土地增值稅500 x30％=150(萬元)；營業稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬元)。該房地產公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產的出售價格為2500萬元，根據稅法規定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5％。應該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬元，營業稅及其附加2500×5.5％=137.5萬元。不考慮其他稅費，該房地產公司的利潤為2500－1100－370－137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5－571.45=321.05萬元。 

 

二、房地產企業項目建設中應考慮的稅收籌劃 

 

1　通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃 

土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。 

例2長春某房地產公司開發一棟普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25％。該房地產公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬元)，營業稅1000×5％=50(萬元)，城市維護建設稅和教育費附加50×10％=5(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000－800-60-50-5=85(萬元)。如果該房地產公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產公司需要繳納營業稅1200×5％=60萬元；城市維護建設稅和教育費附加60×10％=6(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1200－1000-60-6=134(萬元)。該稅收籌劃降低企業稅收負擔134-85=49(萬元)。 

2　相關借款利息的籌劃實務 

由于大部分房地產經營企業開發資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。 

(1)針對房地產開發完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發成本，并可作為計算房地產開發費用(期間費用)的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負。 

(2)針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。 

 

3　銷售與裝修分開，分散經營收入 

隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若房地產企業與購房者簽訂合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。 

三、房地產企業銷售時應考慮的稅收籌劃 

 

房地產銷售方式的選擇也是進行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負，而且可以間接地獲得貨幣時間價值的好處。這主要涉及兩個方面。 

 

1　針對納稅主體的新設分立 

這也就是說，房地產經營企業可以通過設立獨立銷售公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的籌劃空間很大。 

例3長春某房地產公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48％，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。③如果房地產公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅及附加合計：1500×5.5％=82.5(萬元)，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250(萬元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業稅等稅金1400×5.5％=77(萬元)，獲利潤1500－(1167.5+77)=255.5(萬元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬元)。 

2　減少賬面收入或遞延納稅時間 

(1)開發企業無償或收取極少手續費委托銷售公司銷售房地產，并可協商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現，所以在確認納稅義務發生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業稅。 

(2)將原來由開發企業承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司，使銷售公司企業所得稅減少甚至不交。當然，對于業務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發企業承擔，以避免上述費用因超標而調增應納稅所得額的情況。 

(3)對于客戶通過銀行按揭方式購買開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。所以盡量與客戶和銀行協商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉賬時再確認收入并納稅。 

 

參考文獻 

 

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[4]王尤貴，李穎，房地產開發企業中主要稅種的稅收籌劃[j]，開發與建設,2006(4)。 

篇(7)

關鍵詞：房地產上市公司；投融資沖動；股權融資效率；DEA

中圖分類號：F293.338 文獻標識碼：A 文章編號：1008-2670(2011)04-0110-07

收稿日期：2011-05-13

作者簡介：馮玉梅（1970-），女，山東巨野人，山東財政學院金融學院教授，管理學博士，研究方向：金融工程與金融風險管理；李楊（1986-），女，吉林遼源人，山東財政學院金融學院碩士研究生，研究方向：金融工程；馬駿（1986-），男，山東煙臺人，山東財政學院金融學院碩士研究生，研究方向：國際金融。

一、 引言

近年來，房地產業在我國經濟發展中的支柱作用明顯增強。據統計，2009年我國完成房地產開發投資36232億元，同比增長16.1%，占全國GDP和投資比重分別為6.6%的25%，直接相關產業達到60個，可以說房地產業已成中國經濟的重要“命脈”之一。但是，房地產業高速膨脹式的發展也帶來了諸多問題，例如住房功能異化，價格長期背離價值，以及房地產業投融資沖動等等。自2006年以來，房地產行業始終處于宏觀調控的風口浪尖上，調控政策的不斷升級致使房地產行業遭遇前所未有的財政、金融、供求等全方位“關懷”［1］。在這種嚴峻的形勢下，房地產業投資資金鏈必然承受多重考驗，投融資沖動始終存在。

為了滿足投融資需求，我國眾多房地產上市公司在完成首次公開發行股票（IPO）融資后，仍然表現出強烈的股權融資偏好，熱衷于通過高價增發和配股來為其融入資金，進一步推動公司發展。面對國家對房地產業的宏觀調控，科學評價房地產業的投融資效率，可以為引導我國房地產業進行理性投融資提供重要的理論和經驗依據。基于此，本文運用數據包絡分析法（DEA）綜合評價我國14家房地產上市公司的股權融資效率，即股權融入資金的有效利用程度，以探究房地產企業股權融資所獲資金的使用狀況，并針對如何提高我國房地產上市公司股權融資效率提出相關的對策建議。

二、 近年來我國房地產業股權融資沖動現象分析

近年來，隨著住房制度改革的不斷深化和居民收入水平的不斷提高，住房成為新的消費熱點。1998年以后，住房商品市場化改革實行，央行同時出臺了各種購房貸款的優惠政策，長期積壓在居民心底的需求欲望短時間迸發出來，房地產投資進入平穩快速發展時期。2003年以來，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯，一、二線城市地王頻出，形成了房地產高增長、高銷售，供需兩旺的市場環境。從2006年開始，國家在計劃、規劃、土地、建設等諸多環節上實施了一系列宏觀調控政策，日趨嚴格的土地和金融信貸政策使房地產業深陷資金困境，整個房地產業開始了對多元化投融資渠道的探求之路［2］。2008年受金融危機的沖擊，國內房地產市場出現短暫的低迷，但是2009年后房地產市場整體形勢大好，成為帶動經濟回暖的主要力量之一，“供不應求”、“漲價”、“投資過熱”成為2009年房地產市場的關鍵詞。由此可見，我國房地產業投融資需求始終熱度不減。

綜觀目前我國房地產企業的融資環境，在銀行信貸政策受國家宏觀調控和指引的情況下，房地產企業獲得貸款的難度不斷加大，房地產基金和房地產信托尚處于起步階段，境外融資阻力重重，房地產企業選擇借力資本市場進行股權融資，既是一種戰略性安排，也是對融資渠道多元化的突破。在證券市場中的主要表現就是眾多房地產企業紛紛尋求境內或海外上市，在2007-2008年更是借助國內A股市場的牛市行情掀起了高價增發和配股的熱潮。截至2010年5月，共有115家房地產企業在滬深兩地上市，40家在香港上市，總市值近萬億，股權融資規模大幅上升。然而，資金運作能力是房地產企業的核心競爭要素，通過股權融資所獲資金能否得到合理使用仍是問題的關鍵所在。因此，運用科學合理的方法對我國房地產上市公司股權融資效率進行實證檢驗，有助于為其投融資行為回歸理性、減少盲目性提供經驗證據和相關對策建議。

第4期馮玉梅，李楊,馬駿：基于DEA的我國房地產上市公司股權融資效率分析山東財政學院學報2011年三、 基于DEA方法的房地產上市公司股權融資效率實證分析

（一）DEA方法原理

最基本的DEA模型是由Charnes，Cooper和Rhodes于1978年提出的，被稱為CCR模型。該模型假設規模報酬不變，然而，由于各決策單元因各種因素影響通常難以在最優規模上運行，使用CCR模型將會導致技術效率與規模效率混同在一起難以區分的局面。為解決這一問題，Banker，Charnes和Cooper（1984）提出了CCR模型的改進方法，用以分析規模報酬可變情況的效率問題，即BCC模型。規模報酬可變的假設使得在計算技術效率時可以去除規模效率的影響，由此可以得到純技術效率和規模效率，并可以據此判斷決策單元是否規模最優［3］。本文基于這種改進的DEA模型來進行下面的實證檢驗。

（二）變量定義

本文旨在評價房地產上市公司股權融資效率，因此建立與股權融資效率相關的投入與產出變量［4］：

1.投入指標

（1）總資產（x1）。是指上市公司擁有或控制的、能夠帶來經濟利益的全部資產。該指標從總體角度反映了房地產公司規模大小和與此相關的融資規模情況，是其進行資金運作的基礎。

（2）資產負債率（x2）。又稱財務杠桿系數，它等于負債總額與資產總額之比。該指標反映房地產企業股權融資與債務融資的相對比率。根據資本結構理論，企業是否合理利用杠桿效應對企業能否實現價值最大化有重要影響。

（3）營業總成本（x3）。營業總成本＝營業成本＋營業稅金及附加＋銷售費用＋管理費用＋財務費用+資產減值損失，該指標主要反映公司經營成本狀況，成本的高低決定著利潤的大小和產出的高低。該指標從成本角度反映企業的經營運作能力。

2.產出指標

（1）凈資產收益率（y1）。凈資產收益率表明所有者每一元錢的投資能夠獲得多少凈收益，它等于公司凈利潤除以凈資產總額。該指標通常越高越好，因為它反映了企業籌集資金獲取報酬的高低，也反映了企業所有者的利益大小。

（2）每股收益（y2）。又稱每股稅后利潤、每股盈余，它等于公司稅后利潤除以公司總股本。它能夠測定房地產公司股票投資價值，是綜合反映公司獲利能力的重要指標。

（3）凈利潤（y3）。是指在利潤總額中按規定交納了所得稅后公司的利潤留成，一般也稱為稅后利潤或凈收入。凈利潤反映房地產公司經營的最終成果，凈利潤多，企業的經營效益就好；凈利潤少，企業的經營效益就差，它是衡量一個企業經營效益的主要指標。

（三）樣本與數據來源

選擇樣本（即決策單元）實際上就是確定相互比較的參考集。為使評價結果能夠充分反映我國上市房地產企業股權再融資效率的情況，本文選取在深滬兩地有股權再融資行為的房地產上市公司作為參考集。由于2007年是房地產上市公司股權再融資較為集中的一年，因此將2007年有股票增發的14家公司作為本研究的樣本。鑒于股權融資效應具有滯后性，上市公司籌資當年的績效難以全面反映股權融資效率，本文以這14家樣本公司2007-2009年年報財務數據作為計算投入和產出指標的依據，對其融資當年（2007年）和融資后兩年（2008、2009年）的資金使用效率進行評價。本文的數據來源于國泰安CSMAR系列研究數據庫。

（四）實證檢驗結果與分析

本文主要采用數據包絡分析軟件DEAP 2.1版本進行運算分析，得出2007-2009年14家樣本公司股權融資效率和規模收益情況，如表1和表2所示：

從表1可以看出，2007-2009年，股權融資效率較高的三家公司分別為萬科A、嘉寶集團、正和股份，所有效率值均達到1；中航地產、億城股份、天房發展三年均沒有達到股權融資DEA有效，且中航地產和天房發展的效率值在個別年份較低，例如天房發展2007年的技術效率為僅為0.093，中航地產2008年的技術效率僅為0.222；其余8家房地產上市公司在2007-2009三年中有1-2年的股權融資DEA有效，但是同樣也存在個別年份效率值較低的情況，如華業地產2009年的技術效率值僅為0.267。說明在考察期內，14家樣本公司中有11家需要動態調整投入與產出水平，以提高其股權融資的使用效率。

表2基于DEA的14家房地產上市公司股權融資規模收益判定表萬科A中糧地產中航地產渝開發億城股份大龍地產新湖中寶2007不變不變遞減不變遞減遞增遞增2008不變遞增遞增遞減遞減遞增不變2009不變遞增遞增遞減遞增不變不變華業地產萬通地產北京城建天房發展嘉寶集團正和股份京能置業2007不變遞增遞增遞增不變不變不變2008遞增不變遞減遞增不變不變遞減2009遞增遞增不變遞增不變不變遞增從表2可以看出，2007-2009年，萬科A、嘉寶集團、正和股份三家公司均實現了股權融資規模收益不變（即規模達到最優）；中糧地產、中航地產、億城股份、華業地產、萬通地產、天房發展、京能置業7家公司股權融資規模收益呈遞增趨勢；大龍地產、新湖中寶股權融資規模收益由遞增到不變；渝開發股權融資規模收益由不變到遞減；北京城建股權融資規模收益先遞增后遞減最終不變。說明14家樣本公司在融資后的三年中有11家股權融資沒有實現規模經濟。

圖1上升型圖2先下降后上升型圖3下降型圖4先上升后下降型綜合表1和表2中各家房地產上市公司2007-2009年股權融資效率和規模收益情況，從技術效率角度，可以將效率指標動態變化情況劃分為5種類型，分別為不變型、上升型、先下降后上升型、下降型、先上升后下降型。如圖1-圖4所示：

（1）不變型：萬科A、嘉寶集團、正和股份。這三家上市公司在2007-2009年技術效率、純技術效率、規模效率的相對有效值均為1.000，說明公司的股權融資在此參考集內既相對規模有效又技術有效，投入無冗余（已達最小），產出無短缺（已達最大），股權融資DEA有效。萬科是目前我國最大的專業住宅開發企業，綜合實力一直處于全行業領先水平。尤其是近年來，萬科順應國家倡導的低碳經濟潮流，在國內最早建立零能耗、零碳排放的實驗樓，獲逾百項綠色建筑專利技術，創建起“綠色科研、住宅工業化、全裝修”的全綠色體系。無論從資金運作效率還是盈利能力，萬科的股權融資所獲資金都達到了最優利用；嘉寶集團和正和股份屬于綜合類上市公司，房地產開發只是主營業務之一，其他主營業務的發展使其在一定程度上規避了國家宏觀調控的政策風險，保證股權融資的順利進行和資金的合理使用。

（2）上升型：新湖中寶、北京城建、天房發展。如圖1所示，新湖中寶在2008、2009年的技術效率、純技術效率、規模效率的相對有效值均為1.000，實現了股權融資DEA有效；北京城建在2007-2009年效率值均處于上升趨勢中，并在2009年實現DEA有效；天房發展的效率值一直處于較低的水平，沒有達到股權融資的最優規模，處于規模收益遞增階段。新湖中寶、北京城建、天房發展分別是浙江、北京和天津規模較大、實力較強的房地產上市公司，從投入和產出指標水平來看，各項指標的數值都處于上升趨勢中，這說明三地房地產市場的火爆帶動了公司業績的提升，同時擴大了公司對融資的需求。天房發展的資產負債率一直在50%以下，表明公司資金大多來源于權益性融資。因此，為提高上市公司股權融資效率，可以考慮引入新的投資者，擴大對資產的投入，或借助政府的扶持，盡快實現投資項目的轉化，提高產出水平，達到規模經濟。

（3）先下降后上升型：中糧地產、中航地產、渝開發、大龍地產。如圖2所示，中糧地產、中航地產、渝開發、大龍地產四家房地產上市公司在2008年出現了明顯的效率值下降和2009年效率值上升，但只有大龍地產一家股權融資DEA有效。這四家公司屬于中小型房地產上市公司，2008年金融危機的爆發使公司資金鏈受到較大沖擊，各項產出指標水平明顯下降，經營業績下滑。但隨著我國經濟轉暖，股票市場逐步走出低迷，上市公司股權融資需求再度顯現，如中糧地產和中航地產股權融資規模收益遞增。渝開發的股權融資效率值一直處于較高水平，在2007年實現DEA有效，但其后兩年出現股權融資規模收益遞減的情況，原因在于其資產負債率一直徘徊在30%40%之間，大大低于同行業平均水平，權益性融資所占比例較大，但股權融資資金的有效利用程度不高。因此，公司可根據實際情況，適當收縮資本，尋找新的利潤增長點，進行模式創新，開發新的投資項目，調整資本結構，將生產調整至最佳狀態，以提高股權融資效率，并充分利用財務杠桿實現公司價值的最大化。

（4）下降型：億城股份、華業地產、京能置業。如圖3所示，億城股份、華業地產、京能置業三家房地產上市公司在2007-2009年技術效率水平呈現下降趨勢，產出相對于投入而言逐年減小，億城股份在三年中都沒有達到DEA有效，股權融資規模收益先遞減后遞增；華業地產在2007年股權融資DEA有效，其后兩年規模收益遞增；京能置業在2007年出現股權融資DEA有效后，呈現規模收益先遞減后遞增的復雜態勢。三家公司同屬于小規模的房地產上市公司，在2009年都處在股權融資規模報酬遞增階段，經營中公司可以采取一些措施加強項目管理及財務成本管理，同時適當增加投入，以達到提高產出水平，實現經營業績提升之目的。

（5）先上升后下降型：萬通地產。如圖4所示，萬通地產在三年中股權融資技術效率呈先上升后下降總體上升的態勢，規模收益先遞增再不變然后遞增，只有2008年達到股權融資DEA有效，說明其存在投入冗余或產出不足，有待改進。萬通地產是一家專業化的房地產開發公司，主營方向為高檔住宅物業開發與經營，是中國房地產行業領導品牌企業之一。2009年公司資產負債率大幅上升而凈利潤同比大幅下降，說明公司股權融資規模有待擴充，并且股權融資效率有待提高。

（四）研究結論

綜上所述，2007-2009年，在14家房地產上市公司中，僅有三家全部達到股權融資DEA有效，占比為21.43%，表明我國絕大多數房地產上市公司的股權融資效率不高，沒有達到規模經濟。雖然有的公司個別產出指標較好（如凈資產收益率較高），但投入產出比不高，我國房地產上市公司的績效在整體上由效率解釋的部分還偏低，企業發展的基礎非常不牢固。此外，這也說明我國房地產業的核心競爭力在企業的發展戰略中尚未起到重要作用。

四、 提高我國房地產上市公司股權融資效率的對策建議

（1）認清市場形勢，加強論證評估，減少房地產上市公司投融資盲目性。總體經濟環境決定整個經濟體系中資本的供給和需求關系及通貨膨脹水平。如果整個社會經濟中的資金需求和供給發生變動或通脹水平發生變化，投資者就會改變其要求的收益率，房地產企業的資本成本也會相應發生變化。而證券市場走勢和股票的流動性亦會直接影響投資者的投資收益率和抗風險能力，關系到房地產上市公司股權融資能否順利進行。因此，房地產上市公司應緊密把握宏觀經濟脈動，時時追蹤證券市場走勢，控制企業經營風險和財務風險，對投融資方案進行科學的論證和評估，提高信息披露質量，減少非理性投融資的發生。

（2）培育核心競爭力，增強房地產上市公司成長性。解決前文實證分析中所暴露出的我國房地產上市公司股權融資效率低下問題，關鍵在于提高上市公司資本運作能力，促進核心競爭力的形成。房地產上市公司核心競爭力的構建主要通過激發創新能力、形成規模經濟、發展自身的比較優勢、提高品牌能力、強化資源整合能力等途徑。繼而可以通過樹立科學的人才觀念、實行動態管理、選擇適度超前的策略、加強企業文化建設、建立現代企業制度等方法來保證房地產上市公司核心競爭力的持續性，使其不斷發展壯大。

（3）優化公司治理結構保證房地產上市公司的經營質量。從實證結果來看，我國房地產上市公司的股權融資效率亟待提高，需要努力改善經營管理水平，良好的公司治理結構必不可少。目前“一股獨大”的現象在上市公司中仍然比較嚴重，大股東出于自身利益最大化的目的進行盲目的多元化擴張，影響了股權融資效率和公司的可持續發展［5］。因此，首先，房地產上市公司應考慮降低股權集中度，減弱內部人控制，提高資本使用效率；其次，建立完善的獨立董事制度對大股東和管理者的行為形成制衡和監督，同時切實發揮獨立董事的顧問作用，促進上市公司投融資決策的科學化，進一步提高股權融資效率；再次，通過制定有效的激勵和約束機制，使經理人的利益與公司業績掛鉤，促使經理人通過提高資金使用效率來實現自身價值和公司價值的最大化。

（4）整合房地產行業的優勢資源，促進房地產上市公司實現規模經濟。近年來，房地產行業的并購呈現持續增長的態勢。如前文所述，宏觀調控政策、市場競爭加劇對房地產企業資本實力和開發能力的要求不斷提高，成為推動我國房地產行業并購整合的根本驅動因素，而現階段國有資本在房地產行業的調整和新進入者的涌現則進一步推動了房地產行業的并購整合。加大房地產行業優勢資源的整合力度，實現金融、土地制度的真正變革，將推動全能型的房地產企業走向資金流周轉快、風險相對低的集團化、專業化道路。這將大大有助于我國房地產上市公司提升投融資水平，擴充資本實力，并最終實現規模經濟。

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［5］陳賢錦.基于DEA方法的上市公司股權融資效率分析［J］.財會通訊，2010(11)：18-20.

An Empirical Study on Equity Financing Efficiency of Chinese Listed Real

Estate Companies: Based on the DEA Method

Feng Yumei,LI Yang, MA Jun

（School of Finance, Shandong University of Finance, Jinan 250014, China）

Abstract:As a basic and leading industry of the national economy, the real estate industry plays a very important role in the economic and social pattern. And as a typical capital-intensive industry, sufficient free cash flow is a prerequisite for ensuring the normal operation of the real estate companies. But with the real estate market being continuously hot, Chinese real estate companies have a strong impulse for equity financing. By employing the DEA method, we evaluate the financing efficiency of 14 listed real estate companies, and find that the financing efficiency of Chinese listed real estate companies is inefficient generally. Finally, we propose some suggestions to improve the financing efficiency of Chinese listed real estate companies.

Key words:listed real estate companies; investment and financing impulse; financing efficiency; DEA method

(上接第70頁)

A Study on the"soft factors" Based on "Enterprise Man" Hypothesis

SHANG Haiyan, SUN Guodong

（School of economics, Shandong University of finance, Jinan 250014, china）